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Die besten REITs

Hier finden Sie 10 der weltweit besten REITs. Sämtliche Titel bieten langfristiges Wachstumspotential (Dividendenrating A oder B), eine attraktive Dividendenrendite (mindestens 2.5%) und haben zurzeit keine grösseren Probleme, die auf eine baldige Dividendenkürzung hindeuten (positiver oder unauffälliger Kurs-Trend).

Inhaltsverzeichnis:
Was sind REITs?
Wie findet man gute REITs?
Der grösste Nachteil von REITs

 

Uebersicht - update Mai 2024

Aktie Land Div.
Rendite
Rating Trend
Allreal Holding CH
4.7% B unauffällig
BWP Trust AU 5.2% B unauffällig
Chartwell Seniors Housing CA 4.9% B positiv
GPT Group AU 6.0% B unklar
Intershop Holding CH 4.5% B positiv
Klepierre SA FR 7.2% B positiv
Mapletree Logistics SG 6.7% B unauffällig
National Retail Properties US 5.5% A unauffällig
PSP Swiss Property CH 3.3% A positiv
Simon Property Group US 5.1% B unauffällig

 

»Weitere interessante REITs finden Sie in unserer Liste "Immobilien Aktien (REITs) weltweit" (aktuell mit mehr als 130 Aktien)

Was sind REITs?

Die meisten börsennotierten Immobilienunternehmen sind nicht als Aktiengesellschaft eingetragen, sondern als REIT (Real Estate Investment Trust). Diese spezielle Rechtsform ist mittlerweile fast auf der ganzen Welt verbreitet (in der Schweiz beispielsweise, sind REITs nicht zugelassen), entstanden ist sie jedoch in den Vereinigten Staaten.

Um Privatpersonen die Gelegenheit zu geben, sich an grossen Immobilienprojekten zu beteiligen, schuf der US-Kongress 1960 die rechtlichen Voraussetzungen für Real Estate Investment Trusts. Die Aktien der meisten dieser Unternehmen können an den Aktien-Börsen gehandelt werden.

Um Privatanleger zu schützen, unterliegen Reits strengen Regulatorien. So darf unter anderem die Schuldenquote eine bestimmte Grösse nicht überschreiten, die Aktien müssen breit gestreut sein und der Geschäftsschwerpunkt muss im Immobilienbereich liegen.

Das Spezielle an REIT‘s ist, dass die Firmen auf Unternehmensebene praktisch keine Steuern zahlen. Im Gegenzug müssen sie ihren Aktionären den Grossteil des Gewinns als Dividende auszahlen, meistens mindestens 90%.

Damit sind die Dividendenrenditen in der Regel überdurchschnittlich hoch. Ausserdem erzielen Immobilienfirmen normalerweise stabilere Erträge als viele Industriefirmen, was gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten wertvoll ist. Für einkommensorientierte Anleger sind REITs somit grundsätzlich eine sehr attraktive Diversifikationsmöglichkeit.

Doch auch innerhalb dieser Aktienklasse gibt es gewaltige Unterschiede. Längst nicht alle Immobilienunternehmen generieren regelmässig hohe Erträge.

Wir führen in unserer Datenbank aktuell 132 Immobilienaktien. Darunter befinden sich einige herausragende Immobiliengesellschaften. Sie alle zahlen sichere und langfristig wachsende Dividenden und die Aktien bieten auch in Krisenzeiten einen relativ stabilen Börsenwert.

»weiterführende Informationen über REITs finden Sie unter diesem Link

Wie findet man gute REITs?

Einerseits indem Sie sich die Dividendenhistorien anschauen. Das ist schon mal ein guter Ausgangspunkt. In unserer Datenbank zeigen wir jeweils die Zahlen der letzten 10 Jahre. Ein Unternehmen, das in diesem Zeitraum viele Dividendenerhöhungen und kaum oder gar keine Senkungen aufweist, hat einiges richtig gemacht. Das Businessmodell funktioniert in diesen Fällen offensichtlich gut.

Doch gibt es auch Immobilienunternehmen, die zwar eine starke Dividendenhistorie aufweisen, jedoch nicht ganz so krisensicher sind. Sie haben in den letzten Jahren vom extrem günstigen Zins-und Konjunktur-Umfeld profitiert. Dazu zählen alle Besitzer von Immobilien, die in konjunkturell schwierigen Zeiten nicht mehr so oft benötigt oder frequentiert werden.

Entscheidend ist jeweils die Nutzungsart der Immobilien. Sie müssen neben den harten Fakten immer auch die analysieren und sich die Frage stellen: Wie hoch ist die Nachfrage nach diesen Gebäuden in einer Krise?

In einer hartnäckigen Rezession wird die Nachfrage nach Büroflächen, Läden, Einkaufszentren etc. abnehmen. Die Mieteinnahmen gehen zurück und eventuell muss der Immobilienwert buchhalterisch angepasst werden. Als Folge werden die Aktienkurse einbrechen und die Dividenden werden gekürzt.

Wohnungen, Spitäler, Pflegeheime und dergleichen werden hingegen auch in Krisenzeiten benötigt, hier ist die Gefahr eines Ertragsrückganges wesentlich kleiner. Die Dividenden und auch die Aktienkurse solcher Unternehmen halten sich in der Regel vergleichsweise stabil.

Dann gibt es auch noch eine ganze Reihe von Immobiliengesellschaften, die in lukrativen, recht stabilen Nischen tätig sind. Etwa Besitzer von Mobilfunktürmen, IT-Rechenzentren, Lagerräumen (self storage) oder teilweise auch Parkhäuser.

Ebenfalls relativ gut gegen wirtschaftliche Rückgänge gewappnet, sind breit diversifizierte Gesellschaften mit Objekten an Top-Lagen. Sie erzielen in der Regel relativ stabile Erträge, auch in einem wirtschaftlichen Abschwung.

 



Der grösste Nachteil von REITs

Da REITs den Grossteil ihres Gewinns ausschütten müssen, können sie praktisch keine Gewinnrücklagen bilden. Das heisst, das Wachstum kann nicht mit eigenen Mitteln finanziert werden.

Will also ein Unternehmen Liegenschaften oder Land akquirieren, muss es den Kauf entweder mit der Aufnahme von Fremdkapital (Krediten), oder mit zusätzlichem Eigenkapital (Kapitalerhöhung durch die Ausgabe von neuen Aktien) finanzieren.

Die meisten Immobilienfirmen erhöhen ihr Eigenkapital. Das führt zwangsläufig zu einem Verwässerungsrisiko. Nämlich dann, wenn der Gewinnkuchen etwa gleich gross bleibt, aber auf wesentlich mehr Aktionäre verteilt wird. Alt-Aktionäre, die keine neuen Aktien beziehen wollen, werden so benachteiligt. Ihre Dividende pro Aktie wird kleiner.

Damit das nicht passiert, muss das aufgenommene Kapital möglichst rentabel investiert werden. Das heisst, der Gewinn muss mindestens soviel wachsen, um den negativen Effekt der zusätzlichen Aktien auszugleichen. 

Das zu erkennen, ist nicht ganz einfach. Als Faustregel können Sie sich an der Gesamtperformance (Kursentwicklung plus Dividendenausschüttungen) der Aktien orientieren.

Beträgt die über einen längeren Zeitraum (je länger, desto besser, ideal sind 10 Jahre oder mehr) mindestens etwa gleichviel wie die Zunahme der umlaufenden Aktien, dürften die Mittel gut investiert worden sein. Das ist ein Zeichen dafür, dass das Geschäftsmodell funktioniert.